Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 janvier, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 6,20 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de 6,47 %. Après la pire performance boursière de décembre depuis 1931, les marchés ont rebondi de façon marquée en janvier, l’indice S&P 500 affichant sa meilleure performance depuis 1987.

Essentiellement, les titres et les secteurs affichant le pire rendement en décembre ont fait volte-face pour devenir les chefs de file du marché en janvier, ce qui témoigne du fait que les ventes de fin d’exercice de 2018 étaient fondamentalement basées sur la confiance et le positionnement. Deux des trois préoccupations principales des investisseurs montrent déjà des signes d’amélioration en début d’année, la Réserve fédérale modifiant son approche pour une approche très conciliante et « patiente » par rapport aux hausses futures des taux d’intérêt et le président Trump semblant adoucir sa position face à la Chine. Les estimations de bénéfices prévus ont continué à chuter, mais les commentaires dans les communiqués de presse sur les résultats du quatrième trimestre ne pointent pas vers d’importantes révisions à la baisse. Avec un peu de chance, les facteurs fondamentaux redeviendront importants en 2019 et nous pourrons recommencer à sélectionner des titres en fonction des analyses effectuées sur des sociétés en particulier.

Les sous-secteurs des FPI de commerce de détail (+134 pb), des FPI industrielles (+97 pb) et des FPI de soins de santé (+91 pb) sont les principaux secteurs contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année alors que le sous-secteur des infrastructures de loisirs (-46 pb) est le seul à avoir contribué négativement au Fonds.

Source: Ninepoint Partners

Nous surpondérons les sous-secteurs des FPI résidentielles, des FPI industrielles et des services de télécommunications intégrés tandis que nous sous-pondérons ceux des activités immobilières diversifiées, des FPI diversifiées et des FPI – hôtels et centres de villégiature. Nos sous-secteurs surpondérés devraient afficher une croissance des flux de trésorerie d’exploitation supérieure à la moyenne au cours de l’année à venir, tout en se négociant à des évaluations inférieures à la moyenne. À l’inverse, nous sous-pondérons les sous-secteurs des activités immobilières diversifiées et des FPI diversifiées qui sont davantage orientées vers la région Asie-Pacifique, où les évaluations sont plus difficiles à quantifier. Nous sous-pondérons également le sous-secteur des FPI – hôtels et centres de villégiature puisqu’il est probable que ces FPI génèrent une croissance des flux de trésorerie d’exploitation supérieure à la moyenne en 2019.

Source: Ninepoint Partners

Sur le plan des actions, Prologis (+102 pb), Alexandria (+37 pb) et Caretrust (+33 pb) sont les principaux contributeurs au rendement du Fonds depuis le début de l’année. Parmi les titres les plus à la traîne du Fonds depuis le début de l’année, mentionnons Vail Resorts (-46 pb), CyrusOne (-23 pb) et BSR (-10 pb).

Pour ce qui est de nos titres les plus performants, rien de particulier n’a contribué à ces gains, si ce n’est les reprises techniques à la suite de conditions de survente intense. Prologis a présenté des résultats opérationnels et financiers en janvier; la société a légèrement dépassé les attentes tant au chapitre des revenus (2 804 millions de dollars pour l’exercice complet comparativement à 2 618 millions de dollars pour la période correspondante de 2017, en hausse de 7,1 %) que de la croissance des flux de trésorerie d’exploitation de base (3,03 $ contre 2,81 $ en 2017, en hausse de 7,8 %). La direction a également présenté des prévisions prudentes pour une croissance des flux de trésorerie d’exploitation de base de 7,5 % en 2019, ce qui a été bien accueilli par le marché.

Malheureusement, expliquer la sous-performance de CyrusOne et de BSR en janvier est difficile. Quoi qu’il en soit, Vail a divulgué des indicateurs précoces décevants pour la saison de ski et a réduit ses attentes quant au BAIIA déclaré pour l’exercice complet. Comme la société l’a indiqué, « malgré les bonnes conditions, le nombre de visiteurs dans nos sites a été beaucoup plus faible que prévu lors de la période d’avant les vacances » et « ceci est dû aux préoccupations des visiteurs à la suite des mauvaises conditions dans nos centres de villégiature américains pendant la période d’avant les vacances des deux dernières années et nous n’avons pas vu la reprise des réservations à court terme que nous avions prévue » (traductions libres). Étant donné l’imprévisibilité des résultats de la présente saison, nous avons liquidé notre position dans Vail Resorts.

En date du 31 janvier 2019, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 31 positions, les 10 principaux titres représentant environ 35,8 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 24 des 31 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 5,5 %. En utilisant une approche immobilière totale, nous continuerons à suivre un processus d’investissement discipliné, en soupesant la valorisation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction des risques.

Jeffrey Sayer, CFA