Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 30 novembre, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 23,24 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a affiché un rendement total de 18,32 %. Le Fonds a dégagé un rendement total de 0,53 % pour le mois, tandis que celui de l’indice était de -0,26 %.

Depuis août dernier, l’ensemble des marchés boursiers a oscillé entre les rendements spectaculaires affichés par les titres surpondérés des estimations consensuelles qui sont liés à des facteurs de dynamisme et les rendements spectaculaires affichés par les titres sous-pondérés des estimations consensuelles qui sont liés à des facteurs de valeur. Toutefois, la disparité entre les rendements des secteurs s’est amoindrie en novembre et nous avons été en mesure de générer un meilleur rendement que notre indice de référence après avoir rééquilibré nos portefeuilles au cours des derniers mois. Essentiellement, notre processus de placement nous a enfin permis de commencer à repérer des sociétés dans lesquelles investir qui sont plus diversifiées, entre celles liées aux facteurs de croissance (ou de dynamisme) et celles liées aux facteurs de valeur (ou cycliques), et notre discipline de placement nous a amenés à faire les changements appropriés.

Le rendement pendant le reste de l’année et la persistance du changement de régime d’investissement en 2020 dépendront fortement de l’apaisement continu de la guerre commerciale sino-américaine. Au minimum, la tranche des tarifs douaniers qui doit être mise en œuvre le 15 décembre (visant principalement les biens de consommation) doit être reportée ou annulée. Si monsieur Trump estime que des progrès suffisants ont été réalisés en vue de la « première phase » de l’accord commercial, nous pourrions peut-être même assister à une réduction des tarifs douaniers précédemment appliqués, ce qui devrait entraîner des gains continus sur le marché. Toutefois, si les deux parties ne parviennent pas à une forme d’entente initiale et qu’environ 160 milliards de dollars de biens de consommation fabriqués en Chine sont frappés d’un tarif douanier de 15 %, les investisseurs devront s’attendre à ce que les marchés fassent rapidement marche arrière, ne serait-ce que temporairement.

À moins d’une guerre commerciale, nous croyons toujours que l’économie mondiale peut continuer à fonctionner pendant cette correction de milieu de cycle. Les banques centrales du monde entier ont apporté leur contribution en assouplissant les conditions monétaires (la Réserve fédérale américaine a jusqu’à maintenant réduit les taux d’intérêt de 25 pb à trois reprises cette année, réduisant le taux de financement à un jour de 75 pb au total) et certaines données économiques ont montré les premiers signes de stabilisation et même de reprise. Il est important de noter l’amélioration de l’indice PMI manufacturier américain Markit (à 52,6 contre 51,3 en octobre), de l’indice PMI manufacturier de la zone euro Markit (à 46,9 contre 45,9 en octobre) et de l’indice PMI manufacturier Caïxin de la Chine (à 51,8 contre 51,7 en octobre). Au global, l’indice PMI manufacturier J.P. Morgan est revenu en territoire expansionniste pour la première fois depuis avril, affichant en novembre sa plus haute valeur depuis sept mois, soit 50,3. Les taux d’intérêt semblent confirmer la reprise naissante, avec le redressement du rendement des obligations américaines à 10 ans (de 1,43 % au début septembre à un peu plus de 1,80 % récemment) et l’accentuation de la courbe des rendements de deux à dix ans (de -4 pb fin août à 17,4 pb fin novembre).

Il est toujours difficile de prendre de solides décisions de placement à long terme à l’approche d’événements binaires importants, comme la date limite du 15 décembre pour la prochaine série de tarifs douaniers. Toutefois, nous continuons de croire que si l’objectif de monsieur Trump est d’être réélu en novembre prochain, il recherchera probablement une forme de compromis sur le commerce afin de protéger l’économie nationale, de créer des emplois et de renforcer la confiance des consommateurs. Si ce scénario se réalise, nous nous attendons à ce que les marchés grimpent davantage au moins jusqu’au premier trimestre de 2020, avant de s’intéresser à l’élection présidentielle à venir.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI industrielles (+668 pb), des FPI résidentielles (+493 pb) et des FPI spécialisées (+309 pb) et les FPI de bureaux (+307 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des services immobiliers (-76 pb), des FPI – hôtels et centres de villégiature (-58 pb), des infrastructures de loisirs (‑46 pb) et des sociétés d’exploitation immobilière (-14 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, la contribution positive au rendement du Fonds des sous-secteurs des FPI industrielles, des FPI résidentielles, des FPI de soins de santé, des FPI de commerce de détail et des FPI spécialisées a plus que contrebalancé la contribution négative des sous-secteurs des sociétés d’exploitation immobilière, des FPI diversifiées, des FPI – hôtels et centres de villégiature, des services immobiliers et des activités immobilières diversifiées.

Notre position est actuellement surpondérée dans les sous-secteurs des FPI industrielles, des FPI résidentielles, des FPI de bureaux et des FPI de soins de santé, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des FPI de commerce de détail, des FPI diversifiées, des sociétés d’exploitation immobilière et des activités immobilières diversifiées. Il est à noter que notre exposition aux FPI spécialisées est actuellement équivalente à la pondération du marché après que nous ayons récemment tiré des bénéfices de certains de nos placements dans des tours de téléphonie cellulaire et après que nous ayons soumissionné dans le cadre d’une offre publique d’achat pour un de nos placements dans un centre de données.

Sur le plan des actions individuelles, Equinix (+177 pb), Prologis (+172 pb) et Community Healthcare Trust (+144 pb) sont les principaux contributeurs au rendement du Fonds depuis le début de l’année. Parmi les titres les plus à la traîne du Fonds au cours de la même période, mentionnons Digital Realty (‑61 pb), Colliers International (-59 pb) et Braemar Hotels & Resorts (-58 pb).

En septembre, nos placements ayant obtenu les meilleurs rendements comprenaient InterRent (+20 pb), Prologis (+17 pb) et Dream Industrial (+16 pb), alors que CyrusOne (-27 pb), Americold (-16 pb) et NexPoint Residential (-13 pb) ont obtenu des rendements inférieurs.

Après une importante remontée pour commencer l’année, CyrusOne (CONE) a pris du retard par rapport au marché au cours des deux derniers mois et nous avons récemment vendu la totalité de notre position afin de minimiser les pertes. Rappelons que CyrusOne (le propriétaire, exploitant et promoteur de centres de données à locataires multiples sans attache quant aux fournisseurs dans le monde entier) avait fait l’objet de rumeurs de prise de contrôle très précises en août dernier et s’était redressée pour constituer la plus importante position du Fonds immobilier mondial Ninepoint et du Fonds d’infrastructure mondiale Ninepoint à la fin de septembre.

Dans notre commentaire mensuel du mois d’août, nous avons écrit que nous croyions que les rumeurs étaient crédibles et qu’une transaction serait financièrement sensée puisque le titre de CONE se négociait à seulement 16 fois le flux de trésorerie d’exploitation prospectif en comparaison à celui d’Equinix (EQIX) qui se négociait à 22 fois le flux de trésorerie d’exploitation prospectif avant la publication de la nouvelle. Cependant, puisque CONE était beaucoup plus exposée aux fournisseurs cycliques de services infonuagiques de très grande taille par rapport à de plus stables entreprises clientes, nous avons suggéré qu’un multiple légèrement réduit de peut-être environ 20 fois serait justifié, suggérant un prix de 75 à 80 $ par action pour la transaction.

Les actions se sont rapidement redressées de près de 40 % pour atteindre, le 19 septembre, un sommet de 79,73 $ sur 52 semaines, se rapprochant ainsi de la limite supérieure de la fourchette des prix de prise de contrôle réalistes. Mais comme il n’y avait aucune nouvelle supplémentaire concernant la prise de contrôle et qu’il y avait très peu de place pour qu’une offre de prime se concrétise, nous avons pris la décision de réduire notre position d’environ la moitié. Heureusement, cette décision s’est révélée être la bonne après que nous ayons écouté la téléconférence sur les résultats du troisième trimestre de la société. En ce qui concerne la spéculation bien connue, la direction a seulement fait la déclaration suivante : « Nous ne cherchons pas actuellement à vendre la société. » Lorsque nous avons insisté sur le sujet pendant la période de questions et réponses, les dirigeants ont refusé de fournir des précisions supplémentaires et les actions ont chuté d’environ 8,5 % avant même que l’appel ne soit terminé. Comme le titre a continué à baisser et qu’il est éventuellement passé sous les niveaux de soutien clés, nous avons vendu le solde de notre position et sécurisé nos gains restants.

Malgré le résultat relativement décevant, nous apprécions toujours CyrusOne en tant qu’entreprise et en tant que société dans laquelle investir. En fait, nous sommes encore plus intrigués par cette histoire après la récente prise de contrôle d’Interxion (un autre propriétaire et exploitant de centres de données mondial dont nous détenions également les titres dans le Fonds immobilier mondial Ninepoint et le Fonds d’infrastructure mondiale Ninepoint). Nous envisagerions sérieusement de reconstituer une position si CONE répondait à nouveau à tous les critères établis par notre processus de placement.

En date du 30 novembre 2019, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 31 positions, les 10 principaux placements représentant environ 34,4 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 24 des 31 sociétés dont les titres sont détenus par le fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 13,5 %. En utilisant une approche immobilière totale, nous continuerons à suivre un processus d’investissement discipliné, en équilibrant la valorisation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeff Sayer
Partenaires Ninepoint