Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 août, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 2,53 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de -15,18 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de -0,69 %, pendant que celui de l’indice était de -0,01 %.

La reprise estivale explosive s’est poursuivie tout au long du mois d’août, normalement calme, sous l’impulsion des secteurs des technologies de l’information, de la consommation discrétionnaire et de la communication, les secteurs des services publics, de l’énergie et de l’immobilier venant en queue de peloton. Dépassant les sommets de février, l’indice S&P 500 a enregistré sa meilleure performance en août depuis plus de 30 ans et a clôturé à 3 500 (à quelques points près, le sommet de clôture de tous les temps a atteint le jour de bourse précédent). Le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans étant passé de 0,536 % à 0,693 % au cours du mois, il n’est pas surprenant que les secteurs sensibles aux taux d’intérêt aient pris du retard, bien que l’évolution des taux s’inscrive à peine sur un graphique à long terme.

Malgré l’absence de progrès sur les prochaines mesures fiscales de soutien budgétaire, les investisseurs ont été disposés à continuer à verser de l’argent aux chefs de file du marché (y compris Tesla, Zoom et les cinq grandes entreprises technologiques à très forte capitalisation, soit AAPL, MSFT, AMZN, GOOG et FB), presque indépendamment de l’évaluation. Mais à mesure que la réouverture progressive se poursuit, nous pensons que la reprise s’élargira à d’autres secteurs économiquement sensibles, l’approbation inévitable d’un vaccin sûr et efficace agissant peut-être comme le catalyseur d’une rotation plus durable de la croissance vers la valeur.

Dans le même temps, les mesures historiques de relance monétaire et budgétaire continuent à améliorer les statistiques économiques, l’indice composite des directeurs d’achats à l’échelle mondiale de J. P. Morgan se situant à 52,4 en août, un record sur 17 mois. De même, l’indice composite des directeurs d’achats des États-Unis a atteint 54,6 (la plus forte croissance de la production du secteur privé depuis mars 2019), l’indice des directeurs d’achat manufacturiers étant de 53,1 et celui des services de 55,0 en août. L’amélioration des composantes manufacturières et des services de l’économie a conduit à de meilleures perspectives d’emploi et le Bureau américain des statistiques du travail a récemment rapporté que l’emploi salarié non agricole total avait augmenté de 1,371 million d’emplois en août et que le taux de chômage était tombé à 8,4 %. Bien que des millions de personnes soient toujours au chômage (ou sous-employées), la reprise continue de dépasser les scénarios les plus optimistes au plus profond de l’épidémie de COVID-19.

L’importance de la liquidité pour la remontée des actions ne doit pas être sous-estimée et la Réserve fédérale américaine a maintenant clairement signalé le « ciblage de l’inflation moyenne », ce qui était largement attendu. Comme la Réserve fédérale prévoit de laisser l’inflation dépasser son précédent plafond de 2,0 % et qu’elle ne réagira pas aux faibles niveaux de chômage, nous nous attendons à ce que les hausses de taux d’intérêt soient suspendues pendant des années. De notre point de vue, cela a deux conséquences essentielles : les actions à dividendes n’ont pas été aussi attrayantes que les obligations depuis plus de 20 ans et la hausse des attentes en matière d’inflation devrait donner un coup de pouce aux stratégies d’actifs réels (tels que les infrastructures et l’immobilier).

Par conséquent, du point de vue de la répartition des actifs, nous continuons à penser qu’il n’y a pas de meilleure possibilité de placement qu’un portefeuille diversifié d’actions versant des dividendes (y compris des actions mondiales et des titres immobiliers et d’infrastructure cotés en bourse). Toute faiblesse à court terme des actions découlant d’une déception liée à un plan de relance de phase IV, des préoccupations concernant le nombre croissant de nouveaux cas de COVID-19 dans le monde ou de l’incertitude entourant la prochaine élection présidentielle américaine doit être considérée comme une occasion de rééquilibrer les portefeuilles et de se positionner pour un retour à une croissance positive du PIB.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI spécialisées (+486 pb), des FPI industrielles (+308 pb) et des sociétés d’exploitation immobilière (+164 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des FPI de bureau (-422 pb), des FPI résidentielles (-290 pb) et des FPI de soins de santé (-158 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, la contribution positive au rendement du Fonds des sous-secteurs des FPI de commerce de détail, des FPI diversifiées et des FPI spécialisées a été contrebalancée par la contribution négative des sous-secteurs des FPI résidentielles, des FPI de bureaux et des FPI de soins de santé.

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI industrielles, des FPI des constructeurs résidentiels et des FPI spécialisées et, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des FPI de commerces de détail, des FPI de bureau et des FPI de soins de santé. En fin de mois, nous détenions une position de trésorerie de 3 %, mais avons investi la majeure partie de notre position en liquidités dans les sous-secteurs qui devraient profiter le plus des tendances du travail à domicile et de la consommation à domicile.

Nous sommes également très exposés à la construction résidentielle, car la construction de logements neufs aux États-Unis reste extrêmement forte, les ventes de juillet ayant augmenté de 13,9 % par rapport à juin et de 36,3 % en glissement annuel, à mesure que la suburbanisation s’intensifie.

Sur le plan des actions individuelles, Equinix (+130 pb), Tricon (+117 pb) et Goodman Group (+107 pb) sont les principaux contributeurs au rendement du Fonds depuis le début de l’année. Parmi les titres les plus à la traîne pour cette même période, mentionnons Dream Office (-113 pb), Kilroy Realty (-102 pb) et Invitation Homes (-85 pb).

En août, nos placements ayant obtenu les meilleurs rendements comprenaient : Tricon (+51 pb), Innovative Industrial Properties (+48 pb) et Goodman Group (+32 pb), alors que QTS Realty (-30 pb), American Tower (-28 pb) et Alexandria (-26 pb) ont obtenu des rendements inférieurs.

En date du 31 août 2020, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 28 positions, les 10 principaux placements représentant environ 39,6 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 20 des 28 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 9,3 % (la hausse médiane était de 5,0 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné, en équilibrant l’estimation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint