Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 mai, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 7,50 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, dont le rendement total a été de 8,22 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de -1,08 %, pendant que celui de l’indice était de -0,01 %.

Le déploiement du vaccin contre la COVID-19 s’accélère partout dans le monde et les régions présentant des taux de vaccination élevés reviennent rapidement à la normale. Aux États-Unis, environ 64 % de la population a reçu au moins une dose et environ 53 % a été entièrement vaccinée contre la COVID-19. Après un démarrage lent au Canada, environ 68 % de la population a maintenant reçu au moins une dose, mais seulement environ 7 % a été entièrement vaccinée contre la COVID-19. Heureusement, les tendances remarquées continuent de se renforcer, car les experts de la santé estiment qu’un taux de vaccination d’environ 50 à 60 % est nécessaire pour réduire considérablement le nombre de nouveaux cas et maîtriser la transmission du virus. Compte tenu des récents progrès, il est raisonnable de penser qu’un retour à la normale est enfin en vue.

Douze mois après le gouffre créé par le confinement lié à la COVID-19, les investisseurs tentent d’interpréter les données économiques entrantes au cours de ce qui a toujours été un mois difficile pour les marchés. Les récents points de données ont été instables, ce qui a probablement contribué à des rotations courtes et brutales de la valeur et des cycles à la croissance et au dynamisme et vice-versa. En particulier, les chiffres associés aux emplois non agricoles aux États-Unis ont été largement en deçà des attentes pour avril (publication le 7 mai), le nombre d’emplois s’élevant à 266 000 et le taux de chômage, à 6,1 %, contre 1 000 000 d’emplois et un taux de chômage de 5,8 % prévus. Nous interprétons la situation de l’emploi non pas comme une reprise économique stagnante, mais plutôt comme une période de décalage entre les chercheurs d’emploi et les employeurs, en particulier dans les secteurs des loisirs et de l’hôtellerie. À l’inverse, l’indice des prix à la consommation d’avril (publié le 12 mai) a largement dépassé les attentes, s’établissant à 0,9 % pour le mois et à 3,0 % pour les douze derniers mois, à l’exclusion de l’alimentation et de l’énergie, alors que les estimations étaient respectivement de 0,3 % et de 2,3 %. Étant donné que les facteurs ayant le plus contribué à ce bond sont liés à la demande refoulée de biens et de services dans le cadre de la réouverture, nous pensons que le raisonnement de l’inflation transitoire tient toujours.

Au cours des prochains mois, il s’agira d’établir si les effets sont transitoires ou plus permanents, ce qui déterminera la trajectoire de la réduction progressive des taux d’intérêt et, à terme, leur hausse. Pour l’instant, nous continuerons à nous fier aux prévisions de la Réserve fédérale américaine et à croire que cette dernière offrira des conditions monétaires faciles dans un avenir prévisible, ce qui prolongera le cycle des actions au moins jusqu’en 2023. Les investisseurs en obligations semblent généralement adopter cette perspective, les taux d’intérêt à long terme restant bien inférieurs à 2,0 % (le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans se situe actuellement autour de 1,60 %), ce qui favorise des multiples élevés des actions. La croissance attendue des bénéfices favorise également les multiples à court terme, la croissance des bénéfices de l’indice S&P 500 devant atteindre près de 35 % dans l’année civile 2021 et environ 10 % dans l’année civile 2022, selon FactSet.

Les évaluations sont toutefois certainement élevées par rapport aux niveaux historiques, l’indice S&P 500 se négociant actuellement à environ 21 fois les bénéfices à terme sur 12 mois, contre un multiple moyen d’environ 18 fois sur 5 ans et un multiple moyen d’environ 16 fois sur 10 ans. Nous qualifions donc l’environnement actuel de milieu de cycle où les rendements positifs dépendent de la reconnaissance des sociétés qui connaisse une croissance exponentielle des bénéfices, des flux de trésorerie et des dividendes pouvant compenser la contraction des multiples des bénéfices ou des flux de trésorerie. Nous pensons que cet environnement est de bon augure pour le rendement relatif de nos stratégies de dividendes et d’actifs réels à moyen terme.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI résidentielles (+354 pb), des FPI spécialisées (+222 pb) et des FPI de commerce de détail (+189 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des FPI de soins de santé (-77 pb), des services de télécommunications intégrés (-23 pb) et des FPI diversifiées (-9 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des FPI résidentielles (+174 pb), des FPI spécialisées (+130 pb) et de la construction résidentielle (+66 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives des sous-secteurs des FPI de soins de santé (-102 pb), des FPI diversifiées (-65 pb) et des FPI de bureaux (-55 pb).

Notre position est actuellement surpondérée en ce qui concerne les FPI résidentielles, les FPI spécialisées et les FPI industrielles ainsi que sous-pondérée en ce qui a trait aux activités immobilières diversifiées, aux FPI diversifiées et aux sociétés d’exploitation immobilière. Alors que le monde commence à se rouvrir et que les marchés anticipent un retour à la normale, des rotations rapides se produisent sous la surface des indices généraux. Nous cherchons maintenant à nous positionner en vue de la phase intermédiaire du cycle de placement, où une croissance des bénéfices ou des flux de trésorerie supérieure à la moyenne est nécessaire pour compenser un certain degré de compression des multiples.

Nous continuons de croire que certains sous-secteurs du secteur immobilier qui dépendent de la baisse du chômage, de la réduction des restrictions de mobilité et du retour au travail devraient connaître de bons résultats pendant le reste du cycle.

En date du 31 mai 2021, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 30 positions, les 10 principaux placements représentant environ 35,7 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 21 des 30 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 4,8 % (la hausse médiane était de 4,1 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint