Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 30 juin, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 12,97 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de 12,20 %. Pour le mois, le Fonds a généré un rendement total de 5,09 %, pendant que celui de l’indice était de 3,67 %.

L’efficacité du déploiement de la vaccination contre la COVID-19 à l’échelle mondiale est incroyable à observer en temps réel. Dans les régions où les taux de vaccination sont élevés, où environ de 50 à 60 % de la population a reçu au moins une dose, les nouveaux cas sont en chute libre, les hospitalisations et les décès sont extrêmement rares et la normalisation de l’économie s’accélère. Fait important à noter, les études suggèrent que les vaccins actuellement disponibles sont également très efficaces pour prévenir les cas de maladie grave liée aux variants connus, ce qui réduit considérablement le risque de tout nouveau confinement. Bien que certaines régions du monde soient toujours touchées par la pandémie, il faut espérer qu’une action mondiale et coordonnée visant à accroître les taux de vaccination permettra enfin de maîtriser la transmission du virus de COVID-19.

Outre l’accroissement des taux de vaccination, l’événement le plus important du mois dernier pour le marché a été la réunion du FOMC le 16 juin, car la politique monétaire américaine qui en découle déterminera l’évolution des prochains rendements des placements à moyen terme. À l’issue de la dernière réunion, les membres du FOMC ont annoncé deux premières mesures en vue de normaliser la politique monétaire. Premièrement, bien que les membres aient convenu de continuer à acheter 80 millions de dollars de titres du Trésor par mois et 40 millions de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires d’organismes par mois, le président Powell a indiqué lors de la conférence de presse que les discussions sur la réduction progressive sont maintenant appropriées en raison de la confiance accrue dans la reprise économique. Deuxièmement, la courbe des taux d’intérêt est passée d’une projection médiane de taux d’intérêt sans hausse en 2023 à deux hausses en 2023, 14 des 18 membres du FOMC prévoyant au moins une hausse d’ici la fin de 2023.

Ces changements, qu’ils soient audacieux ou simplement plus réalistes selon les hypothèses de base, ont entraîné un aplatissement immédiat de la courbe de rendement et une nouvelle rotation rapide des marchés boursiers (cette fois-ci, toutefois, des cycles vers la croissance à long terme). L’explication la plus simple de la réaction du marché est que le scénario d’une inflation galopante n’est plus plausible et que la crainte que la Réserve fédérale réagisse « en retard » n’est plus crédible. Toutefois, le report des hausses de taux à 2023 suggère que les attentes en matière de croissance à long terme auront peut-être à être modérées, d’où un retour aux valeurs de croissance à long terme et aux valeurs technologiques à très forte capitalisation. Nous considérons que les retombées de la réunion du FOMC sont tout à fait conformes au double mandat de la Réserve fédérale, à savoir la stabilité des prix et le plein emploi, ce qui est positif pour les rendements des marchés boursiers à moyen terme.

À court terme, les actions ont généralement fait face à des vents contraires avant et pendant les périodes de réduction progressive et de relèvement des taux. Toutefois, si le président Powell parvient à assurer une normalisation de la politique monétaire sans choquer les marchés, les solides rendements des placements devraient se poursuivre au moins jusqu’en 2023 étant donné qu’il faudra probablement attendre de nombreuses années avant un véritable resserrement de la politique monétaire. En raison des taux d’intérêt à long terme encore bien en deçà de 2,0 % (le rendement des obligations du Trésor américain sur 10 ans se situe actuellement autour de 1,50 %) ainsi que d’une croissance des bénéfices d’environ 35 % en 2021 et d’environ 12 % en 2022 (selon FactSet), les multiples des bénéfices peuvent rester élevés par rapport aux niveaux historiques, même s’ils montreront peut-être une légère tendance à la baisse au fil du temps. Nous qualifions donc le contexte actuel de milieu de cycle où les rendements de placement positifs dépendent de la reconnaissance des sociétés qui connaissent une croissance exponentielle des bénéfices, des flux de trésorerie et des dividendes. Essentiellement, nous pensons que ce contexte est de bon augure pour le rendement relatif de nos stratégies de dividendes et d’actifs réels à moyen terme.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI résidentielles (+501 pb), des FPI spécialisées (+392 pb) et des FPI industrielles (+231 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des FPI de soins de santé (-71 pb) et des services de télécommunications intégrés (-23 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, les contributions positives au rendement des sous-secteurs des FPI résidentielles (+261 pb), des FPI spécialisées (+194 pb) et des FPI industrielles (+75 pb) ont été contrebalancées par les contributions négatives des sous-secteurs des FPI de soins de santé (-142 pb), des FPI diversifiées (-80 pb) et des FPI de bureaux (-64 pb).

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI résidentielles, des FPI industrielles et des FPI spécialisées, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des sociétés d’exploitation immobilière, des activités immobilières diversifiées et des FPI diversifiées. En période de réouverture de l’économie mondiale, de fortes rotations sectorielles se produisent sous la surface des indices généraux. Nous cherchons à nous positionner en vue de la phase intermédiaire du cycle de placement, où une croissance des bénéfices, des flux de trésorerie et des dividendes supérieure à la moyenne permet de compenser un certain degré de compression des multiples en raison de la hausse des taux d’intérêt.

De plus, nous continuons de croire que certains sous-secteurs du secteur immobilier qui dépendent de la baisse du chômage, de la réduction des restrictions de mobilité et du retour au travail devraient connaître de bons résultats pendant le reste du cycle et sont positionnés en conséquence. Les FPI résidentielles, les FPI industrielles et les FPI spécialisées ont gagné sur toute la ligne depuis le début de l’année, mais nous attendons à ce que les FPI de commerce de détail et même les FPI de bureaux contribuent davantage à la reprise pour le reste de l’année. À court terme, la dynamique de la réouverture des marchés devrait permettre de surmonter les éventuels obstacles à l’évaluation liés à une légère hausse du rendement des obligations du Trésor américain sur 10 ans.

En date du 30 juin 2021, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 30 positions, les 10 principaux placements représentant environ 36,2 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 21 des 30 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 7,5 % (la hausse médiane était de 4,1 %). En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné en équilibrant l’évaluation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint