Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 30 juin, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de 8,92 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, qui a généré un rendement total de 9,63 %. Le Fonds a généré un rendement total de -2,83 % pour le mois, tandis que celui de l’indice était de -1,77 %. Après une reprise solide en début d’année, les marchés ont faibli en mai, à la suite de l’échec des négociations commerciales entre les États-Unis et la Chine. Toutefois, le climat s’est amélioré de façon spectaculaire jusqu’en juin avec la suspension indéfinie des droits de douane américains sur les importations mexicaines, l’attente grandissante d’une trêve de guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine (motivée par l’anticipation d’une réunion face à face de Trump et Xi au sommet du G20 à Osaka) et les assurances conciliantes des banques centrales mondiales. En fait, l’indice S&P 500 (en dollars américains) a enregistré sa meilleure performance en juin depuis 1995 et son meilleur premier semestre depuis 1997.

Dans les commentaires du mois dernier, nous avons reconnu que le risque d’un ralentissement économique était en hausse, en raison de divers indicateurs économiques, notamment l’affaiblissement des indicateurs de l’indice des directeurs d’achat à l’échelle mondiale et l’aplatissement de la courbe de rendement. Malgré nos inquiétudes, nous avons identifié trois développements potentiels susceptibles d’allonger le cycle économique :

Premièrement, la dernière tranche des tarifs douaniers sur les 300 milliards de dollars restants de marchandises en provenance de Chine pourrait ne pas être adoptée si le président Trump est disposé à accepter un accord relativement plus faible afin d’améliorer ses chances de réélection en 2020.

Deuxièmement, les tarifs douaniers sur les marchandises importées du Mexique pourraient être évités si le président Trump reçoit suffisamment de garanties que les autorités mexicaines intensifieront leurs efforts pour sécuriser la frontière.

Troisièmement, la Réserve fédérale pourrait procéder à une forte baisse du taux des fonds fédéraux dans un mouvement préventif visant à stimuler l’économie intérieure, améliorant ainsi la croissance et l’inflation.

Étonnamment, le monde semble se dérouler conformément à ce scénario optimiste. Les premier et deuxième développements ont essentiellement été optimistes. Le dernier développement nécessaire à la réactivation économique, à savoir la réduction des taux d’intérêt, est à présent presque garanti avec les contrats à terme sur les fonds fédéraux américains, ce qui implique 100 % de chances d’une réduction de 25 points de base à la réunion de juillet et une autre réduction de 50 points jusqu’en janvier 2020. Nous continuons de penser que cela devrait être suffisant pour éviter une récession mondiale et, si les indicateurs économiques parviennent à un creux dans un délai raisonnable, les prévisions de bénéfices pour 2020 devraient se stabiliser. Les arguments pourraient suggérer que si nous associons la croissance des bénéfices à terme avec une expansion multiple, nous pourrions encore voir un demi-semestre décent pour les marchés des actions au sens large.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI industrielles (+261 pb), des FPI de commerce de détail (+199 pb) et des FPI résidentielles (+170 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année alors que les sous-secteurs des services immobiliers (-76 pb), des FPI – hôtels et centres de villégiature (-58 pb) et des infrastructures de loisirs (-46 pb) ont été les plus à la traîne. Sur une base relative, la contribution positive au rendement du Fonds des sous-secteurs des FPI de commerce de détail, des FPI industrielles, des FPI de consultation en TI et autres services, des FPI de soins de santé et des FPI résidentielles n’a pas pu contrebalancer la contribution négative des sous-secteurs des FPI – hôtels et centres de villégiature, des FPI diversifiées, des FPI de bureau, des activités immobilières diversifiées, des services immobiliers, des sociétés d’exploitation immobilière et des infrastructures de loisirs.

Comme la quasi-totalité des récentes performances décevantes a eu lieu sur une période de deux jours au cours de la dernière semaine de juin, sans autre cause sous-jacente que la rotation agressive du secteur qui a délaissé les valeurs défensives au profit des cycliques, nous prévoyons un rebond rapide du portefeuille. Les taux d’intérêt devant rester favorables (le rendement des obligations américaines à 10 ans est désormais inférieur à 2,0 %), l’immobilier devrait continuer d’être l’un des secteurs les plus performants du marché pendant le reste de l’année.

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI industrielles, des FPI spécialisées et des FPI de bureau, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des FPI de commerce de détail, des sociétés d’exploitation immobilière, des activités immobilières diversifiées et des FPI diversifiées. Ce positionnement est cohérent avec la demande élevée pour des biens immobiliers associés à des entreprises axées sur la technologie engagées dans le commerce électronique (entrepôts de distribution et de logistique), des biens liés au secteur des communications (tour de téléphonie cellulaire) et des services infonuagiques (centres de données). De plus, les facteurs fondamentaux solides en ce qui concerne les résidences multifamiliales et unifamiliales sont reflétés dans notre positionnement surpondéré dans le sous-secteur des FPI résidentielles.

Sur le plan des actions individuelles, Equinix (+120 pb), Prologis (+112 pb) et American Tower (+87 pb) sont les principaux contributeurs au rendement du Fonds depuis le début de l’année. Parmi les titres les plus à la traîne du Fonds au cours de la même période, mentionnons CyrusOne (-62 pb), Coliiers International (-59 pb) et Braemar Hotels & Resorts (-58 pb).

En juin, nos placements ayant obtenu les meilleurs rendements comprenaient Prologis (+20 pb), Dream Industrial (+8 pb) et RioCan (+7 pb) alors que Digital Realty Trust (-36 pb), Cousins Properties (-27 pb) et Alexandria Real Estate Equities (-26 pb) ont sous-performés.

L’une de nos entreprises favorites du secteur des FPI industrielles est Prologis Incorporated (NYSE : PLD), le leader mondial bien connu en matière de biens immobiliers destinés à la distribution et à la logistique. La société possède ou détient des investissements dans environ 3 700 propriétés et projets de développement, d’une superficie totale estimée à 772 millions de pieds carrés, dans 19 pays sur quatre continents. Se concentrant sur des marchés à fortes barrières et à forte croissance, Prologis loue ses installations de distribution à plus de 5 100 clients appartenant à diverses catégories de distribution interentreprises ou de distribution au détail/en ligne. Les actifs immobiliers industriels, en particulier les actifs de distribution et de logistique, continuent de présenter certains des meilleurs facteurs fondamentaux du secteur immobilier, leurs clients étant concentrés sur des sites proches du consommateur final sur de grands marchés urbains et côtiers.

La vigueur des actifs de la société était manifeste avec la publication des résultats opérationnels et financiers du premier trimestre de 2019. En fait, les perspectives se sont améliorées à un point tel que la direction n’a augmenté ses prévisions pour l’année entière que 90 jours en 2019. Les niveaux d’occupation ont été portés d’une fourchette de 96 % à 97,5 % à une fourchette de 96,5 % à 97,5 % et la croissance du bénéfice d’exploitation net dans les magasins comparables est passée d’une fourchette de 3,75 % à 4,75 % à une fourchette de 4,25 % à 5 %. L’amélioration des mesures opérationnelles a été directement attribuée aux mesures financières et les estimations des flux de trésorerie d’exploitation de base sont passées d’une fourchette de 3,12 $ à 3,20 $ à une fourchette de 3,20 $ à 3,26 $ par action, soit une hausse légèrement supérieure à 2 % à mi-parcours.

Compte tenu de la croissance du commerce électronique, de la modernisation des chaînes d’approvisionnement et de la rareté relative d’actifs de qualité supérieure sur les marchés urbains, il est difficile de voir ce qui pourrait faire dérailler l’histoire de Prologis à court terme. Toutefois, en tant qu’investisseurs actifs, nous surveillons en permanence les niveaux de valorisation par rapport à la croissance des flux de trésorerie d’exploitation liés aux opérations par action de la société et à sa base d’actifs sous-jacents exceptionnelle.

En date du 30 juin 2019, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 29 positions, les 10 principaux titres représentant environ 39,1 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 22 des 29 sociétés dont les titres sont détenus par le fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, avec une hausse moyenne de 12,8 %. En utilisant une approche immobilière totale, nous continuerons à suivre un processus d’investissement discipliné, en soupesant la valorisation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction des risques.

Jeffrey Sayer, CFA