Fonds immobilier mondial Ninepoint

Depuis le début de l’année et jusqu’au 31 mai, le Fonds immobilier mondial Ninepoint a généré un rendement total de -3,68 %, comparativement à l’indice MSCI World IMI Core Real Estate, dont le rendement total a été de -16,87 %. Pour le mois, le Fonds a dégagé un rendement total de 1,40 %, pendant que celui de l’indice était de -0,31 %.

Comme nous le savons tous, l’épidémie de COVID-19 a essentiellement paralysé l’économie mondiale et a déclenché le marché baissier le plus rapide de l’histoire, le S&P 500 ayant dégringolé de 35 % du 19 février au 23 mars. Cependant, le marché a connu un rebond étonnant de 39 % jusqu’au 29 mai et a continué à grimper pendant la première semaine de juin. La première partie de ce fait s’explique par la réaction relativement rapide et coordonnée des gouvernements, qui a consisté en des mesures financières d’urgence, des relances budgétaires agressives, des tests à grande échelle et des progrès tangibles vers la mise au point d’un vaccin. La panique s’est atténuée lorsque la menace de la pire catastrophe a été réduite et que les prévisions les plus pessimistes ne se sont heureusement pas matérialisées.

Mais cette reprise n’est pas seulement fondée sur l’espoir, de nombreux signes positifs ont commencé à se manifester au cours des deux derniers mois. Il est important de noter que le taux de croissance mondial des nouveaux cas a diminué jusqu’à environ 2 % et que de nombreux pays semblent avoir maîtrisé en grande partie l’épidémie. Aux États-Unis, la courbe des cas actifs s’est « aplatie » et non « pliée ». Mais, fait crucial, le système de santé n’a pas atteint son point de rupture grâce aux efforts inlassables des travailleurs de première ligne. Cela a permis la réouverture progressive de certaines économies dans le monde, y compris aux États-Unis et au Canada. Même si le nombre de nouveaux cas augmentera probablement à mesure que nous réduirons les restrictions, nous augmenterons nos déplacements et nous nous rapprocherons d’une nouvelle forme de normalité, nous venons d’assister à la plus grande reprise sur 50 jours de l’histoire du S&P 500.

Les données économiques et les commentaires de nombreuses entreprises ont corroboré le fait que le pire du ralentissement est derrière nous. Les indices PMI ont nettement plongé, l’indice composite des directeurs d’achats à l’échelle mondiale J.P. Morgan se situait à 36,3 en mai comparativement à 26,2 en avril, l’indice PMI composite s’élevait à 37,0 en mai comparativement à 27,0 en avril et l’indice PMI composite de la zone euro se situait à 31,9 en mai comparativement à 13,6 en avril. Certes, ces chiffres indiquent que les économies mondiales se sont contractées en mai, mais les données sur les tendances s’améliorent. Mastercard a également fourni une excellente granularité sur les dépenses des consommateurs américains, ce qui a montré que les volumes de paiement ont atteint leur creux au cours de la semaine se terminant le 14 avril et qu’ils se sont améliorés de manière séquentielle depuis. Mais la surprise la plus positive est peut-être venue du US Bureau of Labor Statistics (Bureau américain des statistiques du travail), puisque le nombre total d’emplois non agricoles a grimpé de 2,5 millions en mai, défiant les prévisions de 7,5 millions de pertes d’emplois supplémentaires après les 20,5 millions de pertes d’emplois enregistrées en avril.

J’ai déjà parlé du fait que nous divisons notre univers de placement en quatre catégories : les entreprises qui ne retrouveront jamais les niveaux précédents, les entreprises cycliques de qualité qui ont besoin d’un retour à la croissance économique, les producteurs séculaires qui se sont dépréciés par rapport aux niveaux antérieurs et les entreprises qui peuvent prospérer dans le contexte actuel. Pendant le ralentissement, nous avons grandement tiré parti d’une position excessive en liquidités et d’une concentration dans les troisième et quatrième catégories, mais le moment est venu d’élargir nos avoirs en ajoutant les titres de quelques entreprises qui se trouvent dans la deuxième catégorie.

En termes simples, les conditions sont maintenant réunies pour basculer des titres axés sur les facteurs de dynamisme ou de croissance aux titres axés sur les facteurs de valeur ou cycliques : l’accentuation de la courbe de rendement, le resserrement des écarts de crédit, l’amélioration des indices PMI mondiaux, la hausse des prix des marchandises et l’affaiblissement du dollar américain. Bien qu’il soit difficile d’estimer la durée ou l’ampleur de ce fait, après plusieurs faux départs et des risques potentiels pour le commerce qui incluent la déception liée à la phase 4 du plan de relance, les préoccupations concernant une deuxième vague d’infections à l’automne ou à l’hiver et l’incertitude entourant la prochaine élection présidentielle américaine nous ont poussé à ajouter une certaine exposition aux titres des entreprises cycliques pour tirer parti de la reprise économique et suivre le rythme de la reprise.

Sur une base absolue, les sous-secteurs des FPI spécialisées (+494 pb), des services de télécommunications intégrés (+51 pb) et des sociétés d’exploitation immobilière (+50 pb) sont les principaux contributeurs du Fonds immobilier mondial Ninepoint depuis le début de l’année, alors que les sous-secteurs des FPI de bureau (-389 pb), des FPI résidentielles (-317 pb) et des FPI de soins de santé (-133 pb) ont été les plus à la traîne.

Sur une base relative, la contribution positive au rendement du Fonds des sous-secteurs des FPI de commerce de détail, des FPI spécialisées et des FPI diversifiées a été contrebalancée par la contribution négative des sous-secteurs des FPI résidentielles, des FPI de bureaux et des FPI industrielles.

Notre position est actuellement surpondérée pour les sous-secteurs des FPI spécialisées, des FPI résidentielles et des FPI industrielles, alors qu’elle est sous-pondérée dans ceux des FPI de commerces de détail, des FPI diversifiées et des FPI de bureaux. Nous nous attendons toujours à un rendement sous-sectoriel divergent dirigé par la réussite à percevoir les loyers au cours du ralentissement économique. Nous avons donc investi la majeure partie de notre position en liquidités dans les sous-secteurs qui ont affiché le plus grand pourcentage de perception des loyers par rapport aux attentes en avril et en mai.

Sur le plan des actions individuelles, Equinix (+101 pb), Crown Castle (+97 pb) et American Tower (+69 pb) sont les principaux contributeurs au rendement du Fonds depuis le début de l’année. Parmi les titres les plus à la traîne pour cette même période, mentionnons Dream Office (-113 pb), Kilroy Realty (-102 pb) et Invitation Homes (-94 pb).

En mai, nos placements ayant obtenu les meilleurs rendements comprenaient : Vici (+49 pb), Deutsche Wohnen (+31 pb) et Cellnex (+29 pb), alors que Terreno (-31 pb), Digital Realty (-25 pb) et Alexandria (-20 pb) ont obtenu des rendements inférieurs.

En date du 31 mai 2020, le Fonds immobilier mondial Ninepoint se concentrait sur 30 positions, les 10 principaux placements représentant environ 36,2 % du Fonds. Au cours de l’exercice précédent, 25 des 30 sociétés dont les titres sont détenus par le Fonds ont annoncé une augmentation de leurs dividendes, dont la hausse moyenne était de 10,5 %. En utilisant une approche immobilière intégrale, nous continuerons à suivre un processus de placement discipliné, en équilibrant la valorisation, la croissance et le rendement dans le but de produire de solides rendements ajustés en fonction du risque.

Jeffrey Sayer, CFA
Partenaires Ninepoint